Nilai Pasaran Hartanah 101

nilai pasaran hartanah

Ada seorang kawan tanya, “Ok tak harga ni, katanya below market value”

“Siapa yang bagitahu kat kau hartanah tu below market value?”

“Sifu.”

Meh sini kita belajar pasal nilai pasaran (market value). *sambil menyelak nota subjek valuation.

Definisi “Market value” menurut Malaysia Valuation Standards:

“Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

Itu bahasa omputih.

Bawah ini den dah cuba huraikan bagi senang faham.

Nilai pasaran adalah anggaran nilai hartanah ketika transaksi antara penjual dan pembeli hartanah yang berlaku pada tarikh penilaian dengan kondisi berikut;

❶ Transaksi mestilah berlaku dalam keadaan sukarela (willing buyer willing seller)

➋ Penjual dan pembeli tiada pertalian keluarga atau kaitan kepentingan. (arm’s-length transaction)

➌ Hartanah tersebut sudah melalui proses pemasaran yang lengkap

➍ Transaksi berlaku dengan pengetahuan yang jelas, tanpa unsur penipuan atau paksaan.

Nilai pasaran juga boleh ditafsirkan sebagai harga yang sanggup dibayar oleh pembeli.

KAEDAH PERBANDINGAN

Terdapat beberapa kaedah untuk seorang jurunilai profesional melakukan penilaian terhadap nilai pasaran sesebuah hartanah.

Bagi hartanah kediaman, kaedah yang biasa digunakan adalah kaedah perbandingan.

Bagi mendapatkan nilai pasaran, jurunilai akan menyemak rekod transaksi yang sudah berlaku di kawasan tersebut.

Perbandingan yang dilakukan mestilah di antara hartanah yang sama lokasi, keluasan, jenis dan kategori kegunaan.

Maklumat ini boleh diperolehi daripada rekod di Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Borang 14A di Pejabat Tanah, dan dokumen perjanjian jual beli.

Jurunilai akan membuat analisis berdasarkan data transaksi terakhir dan membuat adjustment sebelum mengeluarkan anggaran nilai pasaran hartanah tersebut.

NILAI PASARAN BUKAN HARGA JUALAN

Di sini selalunya berlaku kekeliruan di dalam masyarakat.

Saya ada terlihat “property consultant / advisor” mengatakan nilai pasaran boleh dilihat dari portal iklan hartanah. Ini adalah tidak tepat.

Nilai pasaran BUKAN harga jualan.

Harga yang diiklankan dalam Mudah.my atau iproperty dan sebagainya, adalah harga yang diminta oleh penjual / tuan rumah.

Walau bagaimana pun, ejen hartanah yang berdaftar selalunya akan menasihati penjual rumah meletakkan harga jualan mengikut anggaran nilai pasaran sebelum meletakkan rumah tersebut ke dalam pasaran.

Sebelum berlakunya proses transaksi, proses tawar menawar akan berlaku di mana perunding/ejen hartanah akan menjalankan tugas untuk menghubungkan harga tawaran dan harga permintaan melalui proses rundingan yang kadangkala rumit dan memakan masa.

Hanya jurunilai berdaftar dengan BOVEA boleh mengeluarkan laporan rasmi nilai sesebuah hartanah.

Pihak bank akan mendapatkan khidmat jurunilai sebelum memberikan pinjaman kepada pembeli rumah tersebut.

Proses ini selalu berlaku untuk rumah yang dijual beli dalam pasaran sekunder (subsale).

Ejen/perunding hartanah yang aktif di pasaran sekunder pasti ada pengalaman “menemankan” jurunilai membuat “inspection” rumah yang dijual.

Sesiapa yang ingin mendapatkan laporan nilai pasaran rasmi boleh dapatkan khidmat jurunilai.

Seperti ejen hartanah, jurunilai berdaftar juga terikat dengan undang-undang dan standard practice yang telah ditetapkan.

BAGAIMANA PULA DENGAN PASARAN PRIMER?

Harga rumah dalam pasaran primer ditetapkan oleh pemaju berdasarkan kos pembangunan dan margin keuntungan yang ingin diperolehi untuk sesebuah projek.

Kaedah perbandingan masih boleh digunapakai dalam menentukan nilai pasaran untuk rumah yang dijual oleh pemaju.

Usah terburu-buru membeli rumah kerana tawaran diskaun atau rebate yang tinggi.

Lebih-lebih lagi jika itu yang dipromosikan oleh penjual. Baik staf jualan pemaju, ejen hartanah, mahupun sifu hartanah.

Saya cadangkan anda melakukan sendiri analisis perbandingan harga di kawasan yang sama sebelum membuat pembelian.

Buat analisis perbandingan harga menggunakan harga net selepas semua diskaun dan rebate. Gunakan website seperti Brickz.my untuk melihat data transaksi di kawasan tersebut.

Setelah merasakan harga yang dijual itu bersesuaian dengan kadar nilai pasaran semasa kawasan tersebut, barulah pembelian dibuat.

Kesemua diskaun atau rebate yang diberi sudah pun di ambil kira dalam harga “mark-up”.

Kebanyakan “mark-up” harga ini adalah untuk memudahkan pembeli mendapatkan pembiayaan penuh untuk pembelian hartanah tersebut atau menarik pembeli untuk mendapatkan “cash-back”.

Pesanan saya, berhati-hatilah jika ingin membeli projek yang memberikan banyak diskaun/rebate, dikhuatiri harga “mark-up” yang dilakukan terlalu tinggi sehingga pihak bank tidak dapat memberikan pinjaman berdasarkan harga tersebut kerana melebihi nilai pasaran yang sebenar.

ADAKAH NILAI PASARAN HARTANAH SENTIASA AKAN MENINGKAT?

Rujukan:

Malaysia Valuation Standard
https://lppeh.gov.my/WP2016/standards/

Arm’s Length Transaction
https://www.investopedia.com/terms/a/armslength.asp

Superficial discount
https://focusmalaysia.my/property/banks-to-take-heed-of-superficial-discounts/

Zulhafiy

Zulhafiy

Peminat kopi. Menulis kisah hartanah dari lensa perspektif realiti.

Tinggalkan pandangan dan kritikan