“Apa masalahnya beli lot lidi ini?”
Nak beli rumah sekarang ini semua pun maklum berapa yahudi dia punya harga kan? Jadi alternatifnya, beli tanah lot banglo kemudian upah tukang kontraktor buat sendiri rumah ikut cita rasa sendiri. Pasti jauh lebih murah, betul tak?
Jawapannya tak semestinya betul dalam semua situasi, malah selalunya tidak betul pun.
Kalau anda beli tanah, kemudian pindah milik tanah berlaku melalui Borang 14A dan nama anda masuk dalam geran tanah sebagai pemilik tanah berdaftar, itu BETUL.
Tetapi kalau tetiba ada orang datang bawa pelan tanah yang dah siap dipecahkan ikut lot-lot banglo, dan tanah yang nak dijual tu masih lagi “Tanah Pertanian” seperti yang abam jelaskan sebelum ini, kemudian anda pula ada cash yang banyak atau ada akses personal loan yang mudah, maka siap sedialah untuk kena scam.
Itu simptom awal sesuatu tawaran lot lidi.
Risiko Beli Lot Lidi
“Apa jadi kalau anda beli juga?”
Tidak seperti pindah milik melalui Borang 14A, kepentingan anda melalui pembelian lot lidi tidak akan didaftarkan dalam geran tanah, sebab Borang 14A dalam situasi lot lidi kalau ada pun takkan boleh didaftarkan dalam geran tanah.
Kalau penjual lot lidi tu jenis scammer cap ayam, urus niaga anda akan habis setakat perjanjian jual beli sahaja. Lepas anda bayar, kena getah!
Penjual lot lidi yang sekolah tinggi sikit, dia akan stamping perjanjian tu supaya nampak legit, tapi kena getah juga.
Penjual yang lebih berpengalaman, akan cuba menawarkan urusniaga yang kononnya lebih terjamin dengan surat ikatan amanah yang kononnya boleh didaftarkan di pejabat tanah.
Strategi ini ramai akan (dan telah) percaya, tapi percayalah ini pun nak kena getah juga.
Prinsip pemilikan hartanah secara umumnya adalah siapa memiliki tanah, dia akan memiliki semua benda yang melekat di atas tanah itu.
Bagi Malaysia yang mengamalkan sistem Torrens, pendaftaran dalam geran tanah adalah segala-galanya, dan pemilikan melalui pendaftaran dalam geran tanah adalah tidak boleh disangkal.
Bagi yang extra rajin, boleh refer seksyen 340 Kanun Tanah Negara. Selagi nama tak didaftar dalam geran tanah, pemilikan ke atas hartanah adalah tidak muktamad dan tidak terjamin.
Masalah Jika Nama Tiada Dalam Geran Tanah
Apa masalahnya kalau tak daftar nama dalam geran tanah?
(i) Secara teknikalnya, anda bukan pemilik tanah sungguhpun anda telah membayar untuk tanah tersebut. Situasi lebih kurang macam kereta sambung bayar, tapi implikasinya lebih teruk lagi.
(ii) Bila anda bukan pemilik tanah berdaftar, maknanya anda juga tiada hak untuk mencagar tanah tersebut bagi tujuan pembiayaan bank.
(iii) Memandangkan anda bukan pemilik tanah berdaftar, anda tak layak untuk kemukakan sebarang permohonan untuk membangunkan tanah tersebut seperti permohonan pelan bangunan, permohonan kebenaran merancang dsb.
Nak mohon Rumah Mesra Rakyat pun tak lepas. Pishang!
(iii) Yang paling pishang adalah anda tidak boleh menjual balik lot lidi yang anda dah beli sebelum ini.
Tak ada bank akan membiayai pembelian buyer anda, melainkan jika anda dapat pembeli yang sama tak bijak tapi ada cash yang cukup banyak atau tak bijak tapi ada akses personal loan untuk membayar penjualan lot lidi yang anda sendiri tak miliki secara sah itu.
(iv) Anda juga takkan boleh mewariskan lot lidi yang anda beli itu melalui prosedur pusaka sebab anda secara teknikalnya tidak memiliki tanah tersebut.
Kalau tengok dari sudut pandang hukum syarak pun, salah satu daripada rukun faraid adalah harta yang ditinggalkan oleh si mati.
Memandangkan pembelian tanah anda tu tak diiktiraf di sisi undang-undang dan pemilikan anda tu sukar untuk nak justify, abam fikir waris-waris anda tu akan penat naik turun pejabat dan mahkamah saja.
Fight la macam mana pun peluang nak dapat tu amat tipis, almost impossible. Jenuh anda kena maki dengan waris sendiri dalam kubur tu nanti. Sadis baq ang.
(v) Oh ya, sebut pasal faraid, perenggan tadi kita cerita pasal pembeli lot lidi yang meninggal dunia. Apa pula agaknya akan jadi kalau penjual lot lidi yang nama dalam geran tanah sebagai pemilik tanah yang meninggal dunia?
Tanah lot lidi tu akan berpindah milik kepada waris penjual tadi tau dak. Tak ke nak jadi drama Abg Long Rimau Gajah Zirafah dengan segala adegan pedang terbang dan parang berapi pula nanti? Rumah orang lain punya, tanah pula orang lain punya.
(vi) Nak saman? Bolehlah cuba. Lantik peguam, failkan kes (kalau tak silap abam, kes tanah cuma akan didengar di Mahkamah Tinggi saja), dan berhujahlah di mahkamah.
Tapi ingat, penjual lot lidi ada seksyen 205 Kanun Tanah Negara (di mana undang-undang tak iktiraf urusniaga lot lidi) dan 340 Kanun Tanah Negara (ketidak boleh sangkalan pemilikan dalam geran tanah) untuk jadi defence mereka.
Abam tak kata penjual lot lidi mesti akan menang di mahkamah tu nanti. Cuma peluang untuk anda menang bukanlah mudah.
Mahkamah tidak akan semata-mata nak bagi anda menang disebabkan anda yang memulakan tindakan menyaman tu.
Sembang nak buat gempaq bolehlah. Yang abam pasti, anda kena keluarkan modal extra yang confirm hangus untuk yuran guaman.
Nak menang saman di mahkamah belum tentu. Orang kata kalau lantik peguam hebat, peluang nak menang tu lebih tinggi.
Masalahnya yang ada duit banyak sekarang untuk lantik peguam lebih hebat tu anda atau penjual lot lidi?
Kalau Ada Kontrak dan Peguam, Masih Tak Selamat?
“Kalau orang yang jual lot lidi tu sediakan dokumen perjanjian, siap pakai lawyer untuk penyediaan perjanjian tu. Tak cukup ke?”
Jawapannya tak cukup sebab dokumen perjanjian tak boleh secure kepentingan pembeli seperti mana proses pindah milik tanah melalui Borang 14A yang menyebabkan nama pembeli didaftarkan dalam geran tanah.
Perjanjian itu juga tidak boleh memaksa pindah milik tanah lot lidi melalui Borang 14A berkuatkuasa sebab “Tanah Pertanian” tak boleh dipindah milik sebahagian share yang bernilai kurang seekar atau lebih tepat lagi disebut dalam Kanun Tanah Negara sebagai dua per lima hektar (4,000 meter persegi @ 0.9884 ekar).
“Penjual lot lidi siap sediakan surat ikatan amanah dah, nak macam mana lagi?”
Ini pishang. Surat ikatan amanah dalam situasi lot lidi adalah getah besaq! Dalam situasi lot lidi, surat ikatan amanah takkan membantu, sebab urusniaga lot lidi itu sendiri tidak diiktiraf oleh Kanun Tanah Negara.
Kalau tak percaya sila baca sendiri seksyen 205 Kanun Tanah Negara. Malah sejak 28 September 2018, surat ikatan amanah tidak lagi didaftarkan bagi mana-mana “Tanah Pertanian” dalam negeri Selangor.
Boleh Kaveat Sebab Kita Ada Kepentingan?
“Pembeli lot lidi dah membayar, so dah ada kepentingan dah. Tentu boleh kaveat?”
Jawapan abam, ini pun pishang juga. Alasannya sama, boleh baca seksyen 205 Kanun Tanah Negara. “Kepentingan” berupa lot lidi ini bukan caveatable interest.
Hakikatnya, abam jelaskan sedikit istilah “kepentingan” di sisi Kanun Tanah Negara, mohon subject matter expert betulkan kalau abam silap ya.
Ada 3 jenis “kepentingan” dalam Kanun Tanah Negara iaitu:
- gadaian
- pajakan dan
- esmen.
Jadi kalau nama anda tak ada dalam geran dan anda bukan salah satu daripada 3 jenis “kepentingan” di atas, maka anda dikira tiada kepentingan ke atas tanah tersebut.
Cuma abam tertanya-tanya, sebagai pembeli lot lidi, apa yang anda mahu sebenarnya dengan kaveat itu?
Kaveat ini fungsinya nak halang daripada urusniaga berlaku dan didaftarkan.
Jual beli lot lidi bukannya didaftarkan pun dalam geran tanah. Maka kalau anda berjaya kaveat sekalipun, penjual lot lidi tu boleh tenang meneruskan menjual lot lidi seterusnya sambil gelak jahat kat anda.
Selain itu, tiada bank yang menerima tanah lot lidi sebagai collateral untuk sebarang pembiayaan, macam urusniaga melibatkan tanah yang biasa.
Kalau kepentingan pembeli lot lidi pun tak boleh didaftarkan, macam mana pula bank yang nak finance nak secure kepentingan bank?
Tentulah kaveat dan endorsan gadaian bank pun tak boleh didaftarkan juga dalam geran tanah itu.
Kesimpulan
Kesimpulannya, siapa beli lot lidi, pakai cash atau personal loan saja pilihan yang ada.
Lepas selesai bayar kepada penjual, kepentingan pembeli tadi takkan didaftarkan dalam geran tanah, maka pemilikan dia tidak diiktiraf undang-undang, kena getah pertama.
Pemilik lot lidi pula tiada hak untuk tandatangan apa-apa pelan bagi permohonan pembangunan dan permohonan kebenaran merancang, kena getah kedua.
Nak finance dengan bank pun tak boleh, kena getah lagi.
Nak jual kepada pihak ketiga pun tak boleh juga, melainkan jika ada pembeli yang bersedia bersetuju dengan tawaran anda. Pembeli itu pula mestilah seorang yang kurang bijak tapi ada banyak cash, atau sekurang-kurangnya akses personal loan yang cukup untuk beli lot lidi anda itu. Sekali lagi kena getah!
Selain itu, sekiranya pembeli lot lidi meninggal dunia, maka lesap begitu sajalah tanah tu sebab lot lidi takkan boleh difaraidkan.
Yang paling sadis adalah apabila penjual lot lidi tu yang meninggal dunia .
Inilah bakal getah terbesar sebab semua lot lidi itu akan diturunmilik kepada waris penjual lot lidi tadi, maka secara teknikalnya rumah-rumah yang dibina atas lot lidi itu pun jadi milik waris penjual lot lidi tersebut.