Teknik Multiple Loan Submission Tidak Patuh Syariah?

multiple loan submission

Multiple loan submission (mulsub) atau juga dikenali sebagai compress loan adalah satu teknik untuk mendapatkan pinjaman melebihi jumlah yang dibenarkan Bank Negara Malaysia.

Teknik ini adalah teknik terlarang dan bukan lagi rahsia kerana sudah banyak dibincangkan secara terbuka.

Bank Negara menetapkan kadar pinjaman perumahan sebanyak 90 peratus dari nilai rumah untuk pembelian rumah pertama dan rumah kedua. Bagi rumah ketiga dan seterusnya pula hanya maksimum 70 peratus margin pinjaman boleh diberikan berdasarkan kelayakan kewangan.

Garis panduan kadar “loan to value” (LTV) pinjaman perumahan ini ditetapkan oleh Bank Negara adalah sebahagian daripada polisi untuk:

1. Menyokong pasaran harta tanah agar terus stabil dan mampan

2. Memastikan orang ramai akan terus mampu untuk membeli rumah (lebih ramai mendapat pinjaman 90% untuk rumah pertama)

3. Mengawal bank-bank di Malaysia untuk memberikan pinjaman secara bertanggungjawab kepada rakyat Malaysia.

4. Mengawal aktiviti pelaburan hartanah yang bersifat spekulatif yang mengakibatkan harga rumah di sesebuah kawasan naik melebihi kenaikan harga purata.

5. Memastikan kadar hutang isi rumah berada di tahap yang sihat
Menyokong matlamat menggalakkan pemilikan rumah oleh rakyat Malaysia

BAGAIMANA TEKNIK INI DILAKUKAN?

Terdapat 16 buah bank menawarkan produk Islamik dan lebih 20 bank konvensional yang menawarkan pinjaman perumahan di Malaysia. Bank-bank ini berkongsi data pinjaman yang sudah diberikan kepada Bank Negara untuk dipantau dan dijadikan rujukan.

Data ini dipanggil “Central Credit Reference Information System” atau selalu disebut CCRIS. Bank akan menggunakan CCRIS untuk menilai tahap kemampuan pemohon untuk mengambil hutang baru dan margin LTV untuk pinjaman perumahan.

Data CCRIS dikemaskinikan setiap 15 haribulan. Pemohon “multiple loan submission” akan menghantar permohonan mereka ke beberapa buah bank secara serentak selepas 15 haribulan dan harap mendapatkan kelulusan dan menerima surat tawaran untuk kesemua permohonan mereka sebelum tarikh kemaskini bulan hadapan.

Dengan ini, pemohon boleh membeli 2 ke 3 buah rumah atau lebih secara serentak dengan jumlah pinjaman sebanyak 90 peratus LTV. Paling banyak saya dengar rumah yang dibeli oleh seorang individu dengan menggunakan teknik ini adalah sebanyak 12 buah rumah serentak!

TEKNIK ATAU TRICK?

Perbuatan multiple loan submission ini jelas menipu pihak bank untuk mendapatkan pinjaman sebanyak 90 peratus LTV untuk rumah yang ketiga dan seterusnya.

Teknik ini sering digembar-gemburkan sebagai teknik “rahsia” untuk membeli rumah dengan banyak dalam masa yang singkat dengan modal yang sedikit atau tanpa modal.

Sebenarnya ia adalah sesuatu yang salah dan sangat berisiko tinggi kerana membuat pinjaman melebihi kadar kemampuan.

RISIKO DAN AKIBAT

Disebabkan peningkatan kes “non performing loan (NPL)” dan rumah yang dilelong akibat multiple loan submission, dikhabarkan bahawa kini bank akan menyemak semula CCRIS kita sebelum disbursement dilakukan.

Sekiranya bank mendapat tahu bahawa kita melakukan multiple loan submission, pihak bank akan memanggil kita untuk soal siasat dan mengurangkan kadar pinjaman yang sudah ditawarkan daripada 90 peratus ke 70 peratus.

Akibatnya kita perlu mengeluarkan baki 20 peratus tunai untuk dibayar kepada pemaju. Dan sekiranya kita membatalkan pembelian, kita masih perlu membayar legal fees untuk sales and purchase agreement (SPA) dan loan agreement.

Pihak bank juga boleh mengambil tindakan undang-undang keatas kita atas cubaan membuat “multiple loan submission”. Ya teknik ini adalah salah di sisi undang-undang. Sila baca loan offer letter dan loan agreement anda.

Sudah banyak cerita yang sering timbul akibat aktiviti yang tidak bertanggungjawab ini terutamanya yang melibatkan sifu hartanah yang “menjual” projek pemaju. Tidak kiralah jika projek itu dikatakan gred A1 atau A+ sekalipun, apa yang baik hari ini belum tentu baik untuk hari esok.

Tanya kepada diri sendiri, siapa yang paling untung dan pasti untung sekiranya anda membuat pembelian dengan melakukan teknik multiple loan submission?

Siapa pula yang akan menanggung risikonya?

Paling teruk sekiranya teknik multiple loan submission ini dilakukan untuk membeli projek pemaju yang dijual melebihi nilai pasaran dan untuk mendapatkan “cashback” yang tinggi.

Buat sahaja carian “multiple loan submission / compress loan” di Facebook atau Google, bacalah kisah-kisah benar yang dikongsikan oleh mereka yang sudah terciduk kerana teknik ini.

Kesimpulannya, teknik multiple loan submission ini adalah salah di sisi undang-undang dan tidak beretika kerana jelas elemen penipuan terhadap pihak bank.

Teknik ini mendatangkan lebih banyak mudarat daripada kebaikan kerana membuat pinjaman melebihi kadar kemampuan dan risiko yang berlebihan.

Secara tidak langsung juga, dengan melakukan teknik multiple loan submission ini, anda mengambil kuota pinjaman perumahan untuk pembeli rumah yang tulen (selain pelabur dan spekulator)

ADAKAH TEKNIK MULTIPLE LOAN SUBMISSION TIDAK PATUH SYARIAH?

Tepuklah dada, tanyalah ulama dan ahli kewangan islam.

Harap bermanfaat,

Rujukan:
Garis Panduan BNM
https://www.bnm.gov.my/index.php?ch=bm_press&pg=bm_press&ac=3157

Zulhafiy

Zulhafiy

Peminat kopi. Menulis kisah hartanah dari lensa perspektif realiti.

Tinggalkan pandangan dan kritikan